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不動産業務に関する周辺情報
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| マンションにおける良好な居住環境の確保を図るため「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」が平成12年12月1日に成立し、12月8日に公布されました。同法は、マンション管理士の創設、マンション管理業者の登録制度、管理業務主任者の設置義務が大きな柱となっています。以下、同法の柱であり、国家資格として創設されたマンション管理士と管理業務主任者について掲載致します。 |
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 マンション管理士試験について |
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 管理業務主任者試験について 管理業務主任者移行講習等について |
 マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づくマンション管理業者の登録制度について |
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多数の区分所有者が居住するマンションの重要性が増大している昨今、 |
| 【定 義】 |
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| マンションとは、 「2以上の区分所有者（建物の区分所有者等に関する法律。以下「区分所有法」という。2条2項に規定する者）が存する建物で、居住用の専有部分のあるもの並びにその敷地及び附属施設」。 |
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| 管理組合とは、 「マンションの管理を行う区分所有法3条（区分所有者の団体）、65条（団地建物所有者の団体）に規定する団体又は47条（管理組合法人）に規定する法人」のことをいいます。 |
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| 管理者等とは、 「区分所有法25条の規定により選任された管理者又は同法49条の規定により置かれた理事」が複数いる場合には、いわゆる管理組合の理事長のみならず、各理事も該当します。 |
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| マンション管理士とは、 「試験に合格し、登録を受けた者で、専門知識をもって、管理組合の運営等に関し、管理者等又は区分所有者等の相談に応じ、助言、指導、その他の援助を行うことを業とする者」 |
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| 管理事務とは、 「マンション管理に関する事務で以下の（1）〜（3）の基幹事務を含むもの」をいいます。 （1）管理組合の会計の収入及び支出の調定 （2）管理組合の出納 （3）マンションの維持・修繕に関する企画又は実施の調整 |
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マンション管理業とは、 |
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マンション管理業者とは、 |
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| 主な登録要件としては、 ● 成年被後見人等でないもの ● 刑罰執行後、2年経過したもの ● 管理業務主任者の設置数を満たしたもの ● 財産的基礎を有するもの |
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| 管理業務主任者とは、 「試験に合格し、管理事務に関する一定の実務経験を有していて、管理業務主任者証の交付を受けた者」。 管理組合と管理受託契約を締結する際には、管理業務主任者は、省令に定める重要事項を説明のうえ、記名押印して書面を交付するという役割を担っている。 主任者証の有効期間は5年間。更新を受けようとする者は、申請の6ヶ月以内に行われる講習を受けなければならない。事務所ごとに省令で規定する一定数（管理組合30組合につき1名）の専任の管理業務主任者を設置する必要があります。 |
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| 【宅建業者の義務】 この法律では、宅建業者自らが売主として新築マンションを分譲した場合には、管理組合の管理者等に速やかに設計図書（省令で定める当該建物、附属施設の設計に関する図書）を引渡さなければなりません。（新法103条） |
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| 【施行期日】 公布の日から9ヶ月以内とされている（新法附則1条）、平成13年8月1日施行。 |
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| 【経過措置】 新法施行前にマンション管理業を営んでいる者は、施行日から9ヶ月間は、登録しなくても引き続き営業可能。それを過ぎた場合は、無登録営業となり、罰則対象（懲役1年以下又は50万円以下の罰金）となります。（新法106条） また、省令で定める一定の者（国土交通大臣指定による（社）高層住宅管理業協会実施の「管理業務主任者」）で、国土交通大臣が指定する講習会の課程を修了したものは、新法での管理業務主任者とみなされます。（新法附則5条） |
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| 「マンション管理士」は、この新法で創設される新しい資格制度であり、近年の管理組合が抱える運営面での様々な諸問題（マンションへの知識・理解不足、管理組合活動の停滞、専門的相談体制の不足等）を解決する役割が期待されています。 マンション管理士の資格試験は、毎年1回実施されますが、第1回の試験は今年12月中に予定されています。合格した者は、以下の欠格事由に該当しない場合には、国土交通大臣の登録を受けることができる。登録者には、「マンション管理士登録証」が交付されます。 |
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［欠格事由］ (1)成年被後見人又は被保佐人 (2)禁固以上の刑に処せられ、又はこの法律の規定により罰金刑に処せられ、その執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から2年を経過しない者 (3)この法律によりマンション管理士、管理業務主任者、マンション管理業者の登録を取消され、その取消しの日から2年を経過しない者 マンション管理士には以下の義務等が課せられる。 (1)信用失墜行為の禁止（新法40条） (2)省令で定める期間ごとに国土交通大臣が指定する講習を受けなければならない。（新法41条） (3)マンション管理士は、正当な理由がなくその業務に関して知りえた秘密を漏らしてはならず、マンション管理士でなくなった後も、同様の秘密保持義務が課せられる。（新法42条） (4)マンション管理士でない者は、マンション管理士又は紛らわしい名称を使用してはならない。（新法43条） マンション管理士試験の実施について(国土交通省） http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha01/07/070814_.html マンション管理士になるには（国土交通省） http://www.mlit.go.jp/kokkasiken/mansion_.html |
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| 現行では、建設省告示（昭和60年8月5日建設省告示第1115号他）に基づく任意の業者登録制度（中高層分譲共同住宅管理業者登録規程）が実施されています。未登録管理業者による管理ストック戸数は、約1〜２割と推計され、未登録業者に対し情報開示、業務規制が及ばないため、結果的に管理組合の保護にも支障が生じている。また、管理会社の倒産に伴い、本来は管理組合の固有財産である修繕積立金が債権者である銀行等に差し押さえられる事件が発生しました。そのような経緯を踏まえて、管理業の適正化ひいては管理業者の登録等による業務規制が、至近の管理問題の解決の早道として立法化されたわけです。マンション管理業者もマンション管理士と同様に、欠格事由があります。以下の欠格事由に該当しない場合には、国土交通大臣の登録を受けることができます。 |
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［欠格事由］ (1)成年被後見人、被保佐人又は破産者で復権を得ていない者 (2)マンション管理業者の登録を取り消され、その取消しの日から2年を経過しない者（法人の場合は役員であった者について） (3)マンション管理業者の業務の停止を命ぜられ、その停止の期間が経過しない者 (4)禁固刑以上に処せられ、又はこの法律の規定により罰金刑に処せられ、その執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から2年を経過しない者 (5)マンション管理業に関し成年者と同一の能力を有しない未成年者でその法定代理人が(1)から(4)までのいずれかに該当するもの (6)法人でその役員のうち(1)から(4)までのいずれかに該当するもの (7)事務所について新法56条の要件を欠く者 (8)マンション管理業を遂行するために必要と認められる省令で定める基準に適合する財産的基礎を有しない者、登録の有効期間は5年間で、引き続きマンション管理業を営もうとする場合は、更新の登録を受けなければなりません。さらに、上述したように、無登録営業の禁止（新法53条）、名義貸しの禁止（新法54条）の規定が設けられています。 分譲マンション管理業者の皆様へ（国土交通省） http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/fudousan/kanri/tourokugyousha.htm 次に、マンション管理業者（以下、「業者」と略します。）の業務について述べます。 新法70条関係 業務処理の原則 業者は、宅建業法と同様に、業務処理の原則として、信義誠実に業務を行うこととされています。 新法71条関係 標識の掲示 業者は、その事務所ごとに公衆の見やすいところに標識を掲示しなければなりません。 新法72条関係 重要事項の説明等 ［1項］ 業者が、管理組合と新たに「管理受託契約」締結する際には、あらかじめマンションの区分所有者や管理者等に対して、管理業務主任者をして、説明会を開催して、契約内容及び履行に関する事項（以下「重要事項」という。）を説明しなければなりません。この場合、業者は説明会開催の1週間前までに、当該マンションの区分所有者及び管理者等全員に対し、重要事項及び説明会の日時、場所を記載した書面を交付しなければなりません。 ［2項］ 業者と管理組合が、従前の管理受託契約と同一の条件で契約を更新しようとするときは、あらかじめ、マンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければなりません。 ［3項］ 上記の2項の場合に、業者は管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項について書面を交付のうえ、説明しなければなりません。 ［4･5項］いずれの場合も、管理業務主任者は、説明の相手方に対し、管理業務主任者証を提示し、交付すべき書面には、記名押印をすることとなっています。 新法73条関係 契約成立時の書面の交付 業者は、契約成立時に、管理者等に以下の事項を記載した書面を、管理業務主任者の記名押印のうえ、交付しなければなりません。 （1）管理事務の対象となるマンションの部分 （2）管理事務の内容及び実施方法 （3）管理事務に要する費用、支払いの時期及び方法 （4）管理事務の一部の再委託に関する定め、契約の更新に関する定め、契約の解除に関する定めがあるときは、その内容 （5）契約期間に関する事項等 新法74条関係 基幹事務の再委託の制限 業者は、管理組合から委託を受けた管理事務のうち基幹事務については、これを一括して他人に委託することはできません。 新法75条関係 帳簿の作成、保存 業者は、委託を受けた管理事務について、帳簿を作成し、保存する義務があります。 新法76条関係 財産の分別管理 業者は、修繕積立金その他省令で定める財産については、業者自身の自己の固有財産と他の管理組合の財産を分別して管理しなければならなくなりました。この分別管理を徹底することにより、近時の管理会社の倒産に伴う諸問題の解決に資することになると思われます。 新法77条関係 管理事務の報告 業者は、管理者等（管理組合に管理者が置かれていない場合は、区分所有者等）に対して定期的に、管理業務主任者をして、管理事務の状況を報告しなければなりません。なお、管理業務主任者が説明を行う際には、説明の相手方に対して、管理業務主任者証を提示しなければなりません。 新法79条関係 業者の関係書類の閲覧 業者の業務、財産状況の書類を事務所に備え付けるとともに、関係者の求めに応じて、閲覧させなければなりません。 新法80条関係 秘密保持義務 業者は、正当な理由がない場合を除いて、業務上知り得た秘密を漏らしてはならないし、業者廃業後も秘密保持義務は課されます。 新法87条関係 使用人等の秘密保持義務 業者の使用人等も業者同様、秘密保持義務があり、退職後も秘密保持義務は課されます。 新法88条関係 証明書の携帯等 業者は、使用人等に従業者証明書を携帯させるとともに、使用人等は、区分所有者等の関係者から請求があったときには、従業者証明書を提示しなければなりません。 |
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| 管理業務主任者は、宅建業法における宅建主任者と同様に、主な業務として重要事項の説明があげられます。 まず、管理業務主任者になるためには、試験に合格しなければなりません。試験の詳細についてはいまのところ不確定ですが、第1回の試験は今年12月中に予定されています。試験の内容については省命によると以下の通りです。 （1）管理業務の委託契約に関すること （2）管理組合の会計の収入及び支出の調停並びに出納に関すること （3）建物及び付属設備の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整に関すること （4）マンションの管理の適正化の推進に関する法律に関すること （5）上記のほか、管理事務の実施に関すること 試験の合格者は、一定の実務経験のある者は、以下の欠格事由に該当しない場合は、国土交通大臣の登録を受けられます。実務経験のない者は、国土交通大臣の指定の実務講習修了後の登録が検討されているようです。欠格事由については、以下の通りです。 ［欠格事由］ （1）成年被後見人、被保佐人又は破産者で復権を得ていないもの （2）禁固刑以上に処せられ、その執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から2年を経過しない者 （3）この法律の規定により罰金刑に処せられ、その執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から2年を経過しない者 （4）この法律の規定により、マンション管理士、マンション管理業者、管理業務主任者の登録を取消され、その取消しの日から2年を経過しない者 また、管理業務主任者は登録を受けると、管理業務主任者証の交付を受けますが、その有効期間は5年間で、更新の際には、宅建主任者と同様に、有効期間満了6ヶ月前までに、指定講習を受けなければならなくなりました。 また、業者（法人の場合には、その役員）自身が管理業務主任者で、その者が自ら主として業務に従事する事務所については、その者は、当該事務所に置かれる管理業務主任者とみなされます。（新法56条2項） なお、新法56条1項但書により、省令で定める小規模マンションの管理については、管理業務主任者の設置につき、例外規定が設けられています。 一方、管理業務主任者は、上述したように、マンションの管理組合と管理受託契約を締結する際には、省令で規定する重要事項について、あらかじめ区分所有者や管理者等に対して、説明し、その交付すべき書面に記名押印することとなる等、非常に重要な役割を担うこととになりました。（新法72条） 主なものをあげると、 （1）新たな「管理受託契約」締結時、区分所有者、管理者等に対し、契約内容及び履行に関する事項の重要事項を説明。 （2）同一条件で契約を更新する場合に、管理者等に対し、重要事項について書面を交付のうえ、説明。 （3） （1）、（2）の書面については、記名押印のうえ、管理業務主任者証を提示して説明。 さらに、管理組合と業者の契約が成立した時にも、管理者等に対し、上述の新法73条事項について、記載した書面に記名押印のうえ、交付することとなりました。（新法73条） また、定期的に、管理者等に対し（管理者等が不在の時は、定期的に説明会を開催し、区分所有者に対し）、管理事務に関して、管理業務主任者証を提示のうえ、報告する必要があります。 以上のような業務上の義務を負うとともに、業者と同様に、名義貸しや不正不当な行為は禁止されており（新法64条）、場合によっては、登録の取消しもされることになっています。（新法65条） 管理業務主任者試験の実施について〔(財）高層住宅管理業協会〕 http://www.kanrikyo.or.jp/ 管理業務主任者になるには（国土交通省） http://www.mlit.go.jp/kokkasiken/control_.html 管理業務主任者移行講習等はこちら |
| ↓（財）マンション管理センター(マンション管理士関係） |
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| ↓マンション管理業者について(マンション管理業務主任者関係） |
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